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資金調達 2020.02.07

オフィスの敷金(保証金)を回収して資金調達できるのか?

事業を行うにあたり、当然事業を行う場所が必要です。現在では、これまでのように賃貸オフィスを借りる代わりに、シェアオフィスやSOHO、コワーキングスペースなど多くの選択肢があります。しかし自社オフィスを持っていることで、お客様へ信頼感を与えルコとや、落ち着いた環境で仕事をすることもあるのです
しかし、賃貸オフィスを借りる場合には、多額の敷金、保証金を支払う必要もあります。しかも不動産のオーナーが提示した賃貸借契約の内容に特別な疑問を持たずに、言われた通りの内容や金額で契約をしてしまうケースが大半です。それでは、まずは敷金、保証金について説明したうえで、その敷金、保証金を活用して、資金調達を行う方法を説明しましょう。

敷金、保証金とは

オフィスの敷金、保証金は、オフィスを借りる際に、不動産オーナーに対して、家賃の滞納や、入居テナントの過失による損傷の修繕費を担保するために契約時に支払うお金のことを言います。
この敷金、保証金の相場ですが、オフィス賃貸の場合、賃料の6~12ヶ月と敷金、保証金の金額は、一般のマンションやアパートより高い傾向にあります。これは、オフィスの原状回復にかかる費用をはじめ、退去時のリスクが高いと考えられているからです。
例えば、テナントが賃貸契約中に、賃料を支払わずに行方不明になった場合、不動産オーナーは、次の借主と賃貸契約を行うため、オフィス内の造作を解体し、原状回復工事を行わなくてはならないので、その費用を見込んで多めの敷金、保証金を求めることが多いのです。

敷金、保証金を活用して資金調達を行う方法とは

オフィスの賃料自体も個人の住宅を賃貸するのに比べて高いので、当然契約時に支払う敷金、保証金も多額となります。しかしながら、退去など契約終了時には、原状回復にかかった費用と、無条件に家賃の1~2ヶ月分が相場と言われる、償却費とよばれる費用を差し引いた金額が返還となるのです。
この敷金、保証金を契約終了時の返還時よりも先に、次のような方法でオーナーから返却してもらい自社の資金繰りに当てることもできます。

①敷金、保証金の減額請求を行う

現在、オフィスの空室化は社会現象といわれるまでになりました。そして不動産オーナーも、この問題に悩ましています。そのため、最近では、敷金、保証金の相場も以前に比べて減少している傾向があるのです。
今借りているオフィスと同条件の賃貸オフィスを比較して、支払った敷金、保証金)が現在の適正価格よりも高ければ、不動産オーナーへ交渉し、減額請求を行うことにより、支払済の敷金、保証金を回収することにより資金調達をすることができます。
これは不動産オーナー側としても、適正価格の敷金、保証金で新規の入居者を探すよりも、支払済の保証金を一部返還することで、オフィスの空室リスクが回避できるメリットもあるからです。

②敷金、保証金を家賃に上乗せする方法に替えてもらう

もし、今借りているオフィスと同条件の賃貸オフィスと比較しても、敷金、保証金が変わらなかった場合、保証金を家賃に上乗せする方法に替えてもらうよう交渉しましょう。
この敷金、保証金は、不動産オーナーにとっては、ゆくゆくは返還するお金なのです。もし、契約時に敷金、保証金を預かり、資産運用したとしても、金利は微々たるものです。その微々たる金利分を賃料に上乗せできるのであれば、敷金、保証金は不要と判断してもらえるならば、支払済の敷金、保証金は全額返還となり、資金調達をすることができます。

賃貸オフィスを契約する際に、なるべくお金を使いたくはありません。紹介したケースだけではなく、サブリースを使う方法や、賃料を前払いすることで敷金、保証金をなくす方法など、不動産オーナーに交渉次第で資金調達や、出ていくお金を減らすこともできます。
今一度、オフィスなど賃貸借契約を見直して、資金調達を考えてみるのも良いのではないでしょうか。