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資金調達 2019.07.08

銀行融資で考えたい自社の担保価値

銀行融資の申込みを行う場合、多くは銀行から担保の提供を求められます。銀行は担保価値以上の融資を行う場合もありますが、回収リスクが高くなるので利息が高くなる傾向があります。健全な資金繰りを行うためには、担保価値以内の融資が良いと言えます。
このため、融資の申込みにあたっては自社の担保価値をある程度正確に知っておくことが望ましいと言えます。以下では、一般的な担保としての不動産担保の価値について説明します。

銀行融資における担保の種類

銀行融資における担保としては不動産担保が最も一般的です。不動産は融資を受ける会社自体が保有するもの以外に、代表者が所有する土地・建物などにも担保として提供することが可能です。
不動産には、先に受けた融資などによって既に担保権や根担保権が設定されているものもありますが、この場合にも担保として第2順位以降の(根)担保権を設定することが可能です。但し、先に設定された担保権が優先して担保の価値を確保するので、受けることができる融資額は低くなります。
不動産担保以外にも、次のようなものを担保として提供することができます。
 ・有価証券担保・・・株式、受取手形、公社債、など
 ・動産担保・・・船舶、自動車、航空機、牛などの畜産物、など
 ・指名債券担保・・・預金債権、損害保険金、売掛金、工事請負代金、など

不動産担保の担保価値

ここでは、最も一般的な担保である不動産担保の価値について考えてみます。不動産の担保価値は一般に次の式で表わされます。
 担保価値=不動産の評価額×担保掛目(たんぽかけめ)
このうち担保掛目は、銀行などの金融機関が将来の債権回収時に価値の下落などを見越して安全係数として見ているもので、通常は0.7~0.8だと言われています。
不動産の評価額は現時点での売買価格ですが、いくつかの評価方法があります。土地の場合の一例として、相続税で用いられる路線価に基づくものを説明します。相続税路線価は国税庁が毎年公表しているもので、土地が面している道路ごとに1㎡単位の価格を定めています。これに物件の土地面積を乗じたものが相続税評価額になります。一般的に、路線価による評価額は実際の売買価格の約8割と言われているため、路線価0.8で割った額が土地の評価額となります。
建物の場合は、建築時の価値に国税庁が定める耐用年数に応じて経年劣化分を差し引いたものがおおよその評価額です。耐用年数は木造では22年であり、築後10年経過していれば10/22が経年劣化分になります。耐用年数を過ぎてしまえば担保価値はないとも言えます。
こうして求めた土地の担保価値と建物の担保価値の合計に担保掛目を乗じたものが、求める不動産の担保価値の目安になります。

担保提供時に考えておくこと

担保として提供された物件の担保価値を計算する方法は、金融機関によって少しずつ異なっています。従って、ある銀行で担保能力が不足しているため融資を断られても、別の銀行では審査を通るということもあり得ます。また、担保が不足している場合に追加の担保の提供を要求されたり、人的担保、即ち保証人や連帯保証人を求められたりすることがあります。人的担保の担保価値は、その人の保有資産や収入により決まります。
(連帯)保証人には、債務者である会社が万一返済不能になったときに代わって債務を支払う責任が発生します。従って、会社の代表者などはまだしも、会社と直接関係ない人を人的担保として提供するような場合には、万一の場合に人間関係を壊しかねないリスクを持っていることに注意してください。

この記事では、銀行融資を受ける際に提供する担保の価値について説明してきました。特に代表的なものである不動産担保について少し詳しく説明しましたが、銀行は「担保掛目」という安全係数を見て実際の評価額より安く担保価値を見ているということをご理解いただけたと思います。融資の申込みにあたっては、以上の説明を参考に担保価値の範囲内で余裕にある資金調達を考えてください。